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哪些城市楼市最先崩盘 中国二线城市楼市排名

2017-04-27 综合媒体

为什么楼市的走向如此牵动人心?为什么调控屡屡加码而房价却越走越高?楼市是否存在泡沫,它的前景如何,会崩盘吗?是什么决定着楼市的大趋势?复杂现象的背后,究竟隐藏着哪些深层次的秘密?如何在众说纷纭的房地产市场中流击水,把握趋势,赚得利润?这是一本对中国房地产动态变化的规律深入研究的著作。书中回顾了中国房地产市场二十多年的发展历程,并历数了国内外重大的楼市泡沫,总结经验教训;利用翔实的数据,在国际经验比较的基础上,系统性预测了中国楼市的长期趋势,揭示了房地产短周期的神秘力量,提出了决定短周期房价涨跌的“四个引擎”。本书数据明晰,内容丰富,既可作为房地产业内人士的工具书,又可作为业外人士的兴趣读物。

别听各种忽悠了 中国楼市的崩盘点已经出现

本文首发于微信公众号:公民经济学家吴迪业的房地产风险敞口》,指出目前中国房地产相关的债务杠杆极高,属于最大的一个金融风险,是最有可能拖垮整个银行业的宏观金融因素。一边是国际权威债务评级机构惠誉认为房地产相关的债务杠杆极高,且有可能引爆金融危机;一边是兴业证券房地产行业首席分析师认为中国房地产加杠杆阶段刚刚开始,这种天差地别的观点对决引起了我的注意。

我仔细阅读了阎首席的文章,现将其核心观点摘录如下,以作为本文探究真相的标靶:

美国利率市场化初期,按揭贷款占商业银行总贷款比重25%,利率市场化末期达到45,2006年更是达到最高点55%。日本80-85,86-90年房地产贷款占比分别上行1.3%和4.4%,而制造业和零售业持续下滑。整个中国银行业按揭贷款余额占总贷款余额比重从2009年底的9.4%逐步上升至2015年的14.2%,五大行的这一比重从2009年底的16.8%逐步上升至20.6%。相对于利率市场化的发达国家个中国银行业按揭贷款余额占总贷款余额比重较低。所以房地产大周期没有见顶,加杠杆阶段刚刚开始!大周期没有见顶,小周期只要货币持续放水,房地产就必然持续上行。

阎首席的逻辑是参照利率市场化的发达国家经验,随着中国进一步利率市场化,中国银行业按揭贷款余额占总贷款余额比重有很大上升空间,房地产必然随之上行。如果信阎首席的这个逻辑,投资者就应该加杠杆,增持房地产。

二.房地产大周期的金融经济学本质

笔者无数次说过金融经济学应该是一门倚重数据分析的科学,应该用会计学,统计学,乃至大数据去分析。我早说了,一切逻辑必须得被数据验证或证伪,这就是实证经济学的灵魂。那么阎首席的逻辑经不经得起数据的检验呢?既然阎首席着重参照了美国的经验,那么就让我去美联储数据库调出美国的相关数据。让我们来看下面的数据图 :

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左轴:银行购房贷款余额对占商业银行总贷款比重(蓝色曲线) 右轴:美国凯斯-席勒房价指数同比增速(红色) 时间跨度:过去15年 数据来源:美联储

如上图所示,在过去15年,美国的银行购房贷款余额占商业银行总贷款的比重与房价同比增速的相关性并不强,特别是从2009年1月开始,两者开始严重背离背离。这意味着提高银行购房贷款余额占商业银行总贷款的比重,并不一定能提升房价同比增速。中长期内,通过银行购房贷款余额占商业银行总贷款的比重变化趋势来预测房价趋势并不是很靠谱的。对不起,阎首席,你的逻辑没有通过数据的检验。

如果驱动房价大周期的宏观流动性因素不是银行购房贷款余额对占商业银行总贷款比重,那么到底是什么呢?让我们来看下面的数据图:

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左轴:美国凯斯-席勒房价指数同比增速(蓝色曲线)右轴:美国金融企业债务总净额同比增速时间跨度:过去15年 数据来源:美联储

解释一下上图中的专业词汇:Financial Business; Credit Market Instruments; Liability, Level:美国金融企业通过信贷市场工具(债券,垃圾债券,商业票据,房贷抵押债券,债务抵押债券等)进行融资活动所产生的债务总净额,简称美国金融机构债务总净额。这个数据从美联储每季度的Z.1 release数据中可得到。如上图所示,我研究美联储的数据发现,中长期内,美国房价同比增速和美国金融机构债务总净额同比增速高度正相关。这意味着,美国金融机

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